競売よりも任意売却を選ぶべき理由／メリットとデメリット
住宅ローンの支払いが滞り 返済できる見込みがない場合、自宅を売却して 債務残高を減らすしか方法はありません。
その際、任意売却か競売の どちらかを選ぶことになります。
売却後の生活を考えた場合、任意売却の方が断然お勧めです。
競売はデメリットしかなく、債務者の意思や事情を一切斟酌してくれないからです。
それに対して 任意売却はメリットが多く、ほとんどの方が 前向きに歩まれています。
任意売却とは
任意売却とは、任意に（当事者の意志によって） 競売の対象となる不動産を売却することです。
住宅ローン問題では、最終的な解決策は競売しかありません。そして、競売はデメリットしかなく、将来の希望が持てない方法です。
そこで、債権者が競売の申し立てをして 強制的に売却される前に、一般販売を債権者にお願いして より条件のいい売却を目指そうというわけです。
なお、任意売却後の残債務（無担保債権）は、住宅ローン保証会社あるいは金融機関から サービサー（債権回収会社）へ譲渡されます。
任意売却については、さまざまな交渉や専門知識が必要となってきます。
債務者個人で あれこれ手続きできるほど簡単ではないので、任意売却の専門業者と 専任媒介契約を交わすべきでしょう。
このように面倒で複雑な処理を任せることで、新生活へ向けての準備だけに専任できますよ。
素人ではまずムリ！複雑な任意売却の交渉
任意売却の手続きをスムーズに進めるためには、債権者との交渉などを円滑に行う必要があります。
一見すると 大したことではないように思われるかもしれませんが、実際にはかなり複雑な交渉となります。
と言いますのも、債権者は 銀行だけではなく、保証会社やサービサー（債権回収会社）も含まれるからです。
そして それぞれが複雑に絡み合っており、実際には債務の権利が保証会社とサービサーに委譲されていたりします。
つまり、任意売却の交渉は 保証会社やサービサーとのやり取りになるわけです。
ですから、この仕組みを良く理解していないと 円滑に手続きを進めることは難しいと言えるでしょう。
任意売却のメリット／競売よりは高値で売却できる
任意売却は 競売とは逆に、メリットばかりです。
市場価格に近い価格で売却できることが多く、債務をより多く返済できるのです。つまり、売却後に残る債務を減らすことができるわけです。
債権者側からすると より多くの債権を回収できることもあって、引越時期や売却後の残債務の返済など 柔軟に対応してくれます。
場合によっては、引っ越し費用などの手当てをしてもらえたりもします。
さらに、抵当権抹消費用などの売却に伴う費用，仲介手数料，マンションにおける管理費や修繕積立金の滞納分なども、配分として 債権者から支払われます。
つまり、売却経費を一切支払わなくてもいいということです。当面の資金にも困っている中、有り難いことですよね。
ただし、管理費や修繕積立金の滞納額によっては 取り扱が変わることもあります。また、税金の滞納分についても 役所との話し合いで取り扱いが異なる場合があるので、ご留意を。
他にも、メリットはあります。
販売方法が一般の中古住宅と同じなので、破綻したことを知人に知られることがないのです。
さらに、何の心配もなく タダで住み続けられます。任意売却中は 返済する必要もなく、催促が来ることもないですからね。
任意売却のデメリット！早めに決断しないと任意売却できないかも
任意売却は、競売で強制的に売却される前に 債務者の意志によって売却してしまおう というものです。
理論的には、入札が行われるまでなら可能です。しかし実際の手続きを考えると、入札期日の通知が届いてからの任意売却は無理でしょう。
また 最近は、競売決定通知書が届いた後の任意売却は認めない債権者が増えています。
ですから、債権者が競売申立をする前までには 任意売却を行った方がいいと言えるでしょう。
つまり、時間的な問題が 任意売却のデメリットというわけです。
そして、任意売却の決断が早ければ早いほど、債権者側に誠意を感じ取ってもらいやすいです。
また、手続きもスムーズに進み、破綻後の人生について明るい展望を描くこともできるはずです。
ですから、売却せざるを得ない状況が見えているのなら、早めに任意売却してしまってください。
なお、競売決定通知書が届いてからの任意売却が可能なケースでも、以前に比べると 時間的な余裕は少なくなっています。
ローン破綻が増加する中、破綻処理を迅速に進める必要があり、競売に至るスピードが速くなっているのです。
今までは 申立から入札まで約６ケ月から７ケ月ありましたが、今は ４ケ月程度しかないのです。
つまり、以前なら任意売却が間に合ったケースでも 今だと時間切れとなってしまうわけですね。
