Ｑ：任意売却後の残債務は払わなくてもいいの？

Ａ：ローン会社かサービサーへ譲渡されます。

任意売却した後に残った債務（無担保債権）は、免責されることはありません。

そして 残債務は、ローン会社へ あるいは 金融機関からサービサー（債権回収会社）へ譲渡されます。

通常サービサーは、残債務の１から２％で無担保債権を買い取ります。

そのため 債務者は、残債務の５％程度の一時金を支払うことで、処理できる可能性があります。

一時金がないケースでは、５０００円から３万円ぐらいの分割返済が認められます。

Ｑ：税金などの滞納があるけど任意売却できる？

Ａ：不動産の差し押さえの有無によって異なります。

税金などの滞納がある場合の任意売却については、不動産がどの状態にあるかで処置が異なります。

不動産の差し押さえが付いていなければ、何の制限もなく そのまま売買できます。

しかし 差し押さえられている場合には、役所などのそれぞれの管轄部署への対応が必要です。

これら対応を債務者個人で行うことは大変なので、専門家に依頼してください。

任された業者は、債務者に代わって 手続きの一切を行います。

Ｑ：任意売却後の残債務の支払いで家族には迷惑がかからないの？

Ａ：迷惑がかかることはありません。ご安心を。

競売よりも高く売却できるといっても、債務が残ることには変わりありません。

そこで 気になるのが、売却後の残債務で 妻や子供に迷惑が掛からないかということです。

しかし、心配は無用です。債権者は、住宅ローンを組んでいる当人や その連帯保証人にしか請求することができないからです。

また、当事者以外に その秘密を漏らすことも禁止されています。

ですから 債権者は、「奥さんにも責任があるんだから支払ってよ」などと主張することはできないわけです。

ただ、悪質な業者にローン問題の解決を相談すると 思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

ですから、信頼できる業者を探して依頼してください。

Ｑ：任意売却を専門家に依頼すれば債権者と面会しなくてもいいの？

Ａ：はい、顔を合わせる必要はありません。

任意売却するには、債権者と交渉しなければなりません。

しかし、こうした事態になってしまった以上 債権者とは顔を合わせたくない人も多いことでしょう。

その点、専門家に手続きを依頼すると、債権者と顔を合わせなくて済みます。

不動産の処分が終わるまで、依頼された専門業者が 債権者と直接やり取りしてくれるからです。

Ｑ：任意売却中に火災保険の更新通知が来た！更新は必要ですか？

Ａ：必要です。

任意売却中に火災保険の更新通知が届いた場合、保険料を支払って更新しておいた方がいいです。

任意売却中でも、火災になった場合には 保険料が支払われるからです。

質権設定がなされていれば 質権者へ、設定がなければ 契約者に支払われます。

ですから、リスク回避のために ぜひ更新しておいてください。

なお、長期の火災保険に加入している場合には、一旦解約してから年払いの火災保険に加入することをお勧めします。

もし保険料が数十万円程あれば、手元資金を多少残すことができるからです。

Ｑ：任意売却したんだけど旅行や転居は裁判所への届け出が必要なの？

Ａ：必要ありません。

任意売却すると 旅行や転居の際に 裁判所への届け出が必要だと、勘違いしている人もいます。

任意売却と破産を混同しているのでしょう。

破産した場合には届け出や許可が必要ですが、任意売却の場合には何か制限を受けることはありません。

もちろん、職務上の資格制限などの制約もありません。自由に仕事に就くことができるのです。

Ｑ：任意売却をするとき、銀行口座の残高はゼロにするべきなの？

Ａ：はい、ゼロ円にしてください。

任意売却する際には、資金の動きがないようにしましょう。

住宅ローンの引き落とし口座に残高がある場合、ゼロ円してください。

もし 電気・ガス・水道・電話料金などの引き落としが 同じ口座になっている場合には、住宅ローン以外の引き落としを全て 他の口座に変えます。

Ｑ：競売になってしまったけれどいまから任意売却は可能？

Ａ：可能です。

競売の申し立てが行われてから 実際に入札が実施されるまでには、４ケ月から６ケ月かかります。

ですから、その間に 任意売却することは可能です。

ただし、入札開始までの期間によって可能性は変わってきます。

担保不動産競売開始決定通知書が届いてすぐの時点：７０％


執行官と不動産鑑定士が内覧の調査に来た時点：５０％


期間入札の３ケ月前：４０％


期間入札の２ケ月前：３０％


期間入札の１ケ月前：１０％


入札期間間近：ほぼ０％

開札日が近づくほど可能性は低くなっていますが、不動産の買い手を見つけ 返済し 競売を取り下げる手続きを、短期間で行うことには無理があるからです。

また、買い手が見つかっている場合でも、親子間や身内間だと 債権者が応諾してくれないこともあります。

可能性が低い場合でも諦めることはありませんが、過度な期待もしない方がいいかもしれませんね。

Ｑ：所有者が行方不明でも任意売却できるの？

Ａ：はい、可能です。

所有者の居所が分からず 戻る見込みのない場合、財産管理人がいなければ 家庭裁判所で不在者財産管理選任の申し立てを行うことができます。

この申し立てを受けた裁判所は、不在者自身や不在者の財産と利害関係がある第三者の利益を保護するために、財産管理人選任などの処分を行ないます。

そして、このようにして選任された不在者財産管理人は、不在者の財産を管理・保存することになります。

また、家庭裁判所の権限外行為許可を取得すれば、遺産分割や不動産の売却などを行うことも可能になります。

つまり、所有者が行方不明の場合でも 任意売却できるということです。

Ｑ：任意売却したら立ち退き料はどれぐらい貰えるものなの？

Ａ：一律でいくらとは決まっていません。

任意売却は、債務を支払うために行う手段です。そのため本来は、売買代金の全額を債権者が回収できます。

しかし、資金がないから こうした事態になってしまったわけで、多くの債務者は引っ越しを容易にできる環境にありません。

そこで債権者は、売買代金を 引っ越し代として配分し、不動産の引き渡しが円滑に行われるよう 手助けします。

実際にいくら貰えるかは、売却金額などによって異なりますが、住宅金融支援機構の場合には上限３０万円と決められています。

Ｑ：任意売却をするうえで、費用負担が心配です。

Ｑ：任意売却をするうえで、費用負担が心配です。

専門家に相談をしようかとも思うのですが、専門の業者に頼むと費用も大きいのかな・・・と迷っています。一般的な相場などもあるのでしょうか。

Ａ：任意売却を専門としている業者の料金倦怠は、どれも同じと言うわけではありません。しかし、一般的には不動産売買の仲介手数料と同じ・・・と考えてください。

簡単に計算をすると、売買代金×３（％）＋６万円＋手数料（消費税）。任意売却専門の業者といっても不動産業者なので、手数料＝仲介手数料となります。

ここで注意してほしいのは、最初にお話ししたように「どれも同じではない」ということです。プラスαで必要になることもありますので、どこも同じとは思わずにまずはきちんと料金を確かめるようにして下さい。中にはコンサルタントからの紹介で別途紹介手数料が必要になることもあります。

迷っているのであれば、成功報酬で後払いになっています。コチラの方もきちんと確認はしてほしいのですが、不動産の売却代金より支払いをすることになりますので、特別に費用を用意する必要もありません。前もって料金を確認したうえで、安心できる任意売却専門業者に頼むことはスムーズに進みストレス負担も軽減できるメリットもあります。

Ｑ：競売と任意売却では、引っ越しの費用はどうなるの

Ａ：競売と任意売却の違いのひとつが引っ越し費用ともいえます。とはいっても、１００％どちらがどうというわけではありません。

競売に関しては、退去に当たって引っ越し費用をはじめとする様々な金銭を買受人が支払う必要はありません。法的に行われることなので、当然と言えば当然のことです。

最近では法手続きも状況が変わり、強制執行や退去までの日数分、家賃相当額の損害賠償など請求できるものも増えています。

任意売却については債権者によりけり・・・交渉次第で引越し費用を負担してもらえる場合があります。

売却代金より引っ越し費用を配分金としないという債権者も多いですが、あなたが誠意ある行動をした場合、引越し費用を負担してくれる場合もあります。

また住宅金融支援機構などの場合「自己破産をしている場合」を条件で引っ越し費用を出してくれます。

引っ越し費用が欲しいあまりに、債権者との話し合いがこじれてしまったなんてことがないようにするためにも、こういう話は専門家に任せる方が安心です。

住宅ローンの支払いが滞り 返済できる見込みがない場合、自宅を売却して 債務残高を減らすしか方法はありません。

その際、任意売却か競売の どちらかを選ぶことになります。

売却後の生活を考えた場合、任意売却の方が断然お勧めです。

競売はデメリットしかなく、債務者の意思や事情を一切斟酌してくれないからです。

それに対して 任意売却はメリットが多く、ほとんどの方が 前向きに歩まれています。

任意売却とは

任意売却とは、任意に（当事者の意志によって） 競売の対象となる不動産を売却することです。

住宅ローン問題では、最終的な解決策は競売しかありません。そして、競売はデメリットしかなく、将来の希望が持てない方法です。

そこで、債権者が競売の申し立てをして 強制的に売却される前に、一般販売を債権者にお願いして より条件のいい売却を目指そうというわけです。

なお、任意売却後の残債務（無担保債権）は、住宅ローン保証会社あるいは金融機関から サービサー（債権回収会社）へ譲渡されます。

任意売却については、さまざまな交渉や専門知識が必要となってきます。

債務者個人で あれこれ手続きできるほど簡単ではないので、任意売却の専門業者と 専任媒介契約を交わすべきでしょう。

このように面倒で複雑な処理を任せることで、新生活へ向けての準備だけに専任できますよ。

素人ではまずムリ！複雑な任意売却の交渉

任意売却の手続きをスムーズに進めるためには、債権者との交渉などを円滑に行う必要があります。

一見すると 大したことではないように思われるかもしれませんが、実際にはかなり複雑な交渉となります。

と言いますのも、債権者は 銀行だけではなく、保証会社やサービサー（債権回収会社）も含まれるからです。

そして それぞれが複雑に絡み合っており、実際には債務の権利が保証会社とサービサーに委譲されていたりします。

つまり、任意売却の交渉は 保証会社やサービサーとのやり取りになるわけです。

ですから、この仕組みを良く理解していないと 円滑に手続きを進めることは難しいと言えるでしょう。

任意売却のメリット／競売よりは高値で売却できる

任意売却は 競売とは逆に、メリットばかりです。

市場価格に近い価格で売却できることが多く、債務をより多く返済できるのです。つまり、売却後に残る債務を減らすことができるわけです。

債権者側からすると より多くの債権を回収できることもあって、引越時期や売却後の残債務の返済など 柔軟に対応してくれます。

場合によっては、引っ越し費用などの手当てをしてもらえたりもします。

さらに、抵当権抹消費用などの売却に伴う費用，仲介手数料，マンションにおける管理費や修繕積立金の滞納分なども、配分として 債権者から支払われます。

つまり、売却経費を一切支払わなくてもいいということです。当面の資金にも困っている中、有り難いことですよね。

ただし、管理費や修繕積立金の滞納額によっては 取り扱が変わることもあります。また、税金の滞納分についても 役所との話し合いで取り扱いが異なる場合があるので、ご留意を。

他にも、メリットはあります。

販売方法が一般の中古住宅と同じなので、破綻したことを知人に知られることがないのです。

さらに、何の心配もなく タダで住み続けられます。任意売却中は 返済する必要もなく、催促が来ることもないですからね。

任意売却のデメリット！早めに決断しないと任意売却できないかも

任意売却は、競売で強制的に売却される前に 債務者の意志によって売却してしまおう というものです。

理論的には、入札が行われるまでなら可能です。しかし実際の手続きを考えると、入札期日の通知が届いてからの任意売却は無理でしょう。

また 最近は、競売決定通知書が届いた後の任意売却は認めない債権者が増えています。

ですから、債権者が競売申立をする前までには 任意売却を行った方がいいと言えるでしょう。

つまり、時間的な問題が 任意売却のデメリットというわけです。

そして、任意売却の決断が早ければ早いほど、債権者側に誠意を感じ取ってもらいやすいです。

また、手続きもスムーズに進み、破綻後の人生について明るい展望を描くこともできるはずです。

ですから、売却せざるを得ない状況が見えているのなら、早めに任意売却してしまってください。

なお、競売決定通知書が届いてからの任意売却が可能なケースでも、以前に比べると 時間的な余裕は少なくなっています。

ローン破綻が増加する中、破綻処理を迅速に進める必要があり、競売に至るスピードが速くなっているのです。

今までは 申立から入札まで約６ケ月から７ケ月ありましたが、今は ４ケ月程度しかないのです。

つまり、以前なら任意売却が間に合ったケースでも 今だと時間切れとなってしまうわけですね。

Ｑ：１ケ月後の入札通知が届いたけれど何とかならないの？

Ａ：残念ながら手遅れです。

入札までに１ケ月あるということは、理論的には任意売却も可能です。

しかし たった１ケ月で、物件の買い手探し→返済→競売の取り下げを行うことは 時間的に非常に厳しいです。

それに、取り下げをお願いする際に、最低２００万から３００万円の現金や 追加の保証人などを準備しておかなければいけない場合もあります。

ですから、この段階においては もう手遅れと言えるでしょう。

ただし、運良く 後１０日で落札されるというところで任意売却を成功させた例もあります。

奇跡を信じて諦めることなく、一度 専門家に相談してみてください。

Ｑ：競売後の残債務はどうなるの？

Ａ：残債務がなくなることはありません。

例えば、４０００万円の借金があり 競売で１５００万円を返済したとしましょう。債務は、２５００万円残ることになりますよね。

この場合、この残った２５００万円の債務が免責されることはありません。債務がなくなるまで、返済し続けなければいけないのです。

もし他に不動産を持っている場合には、その不動産も競売にかけられます。

そして連帯保証人がいる場合には、連帯保証人にも請求がなされます。

完済するまでは とことん追いかけてきますので、ご覚悟を。

Ｑ：競売が行なわれると自宅はどうなるの？

Ａ：立ち退きしなければなりません。

競売が行なわれた後は、強制代執行を行う執行官が 鍵屋や運送屋などを連れてきて、その家にある荷物をまとめて持ち出してしまいます。

そして 荷物を返却してもらいたい場合には、一般の引越業者に支払うより倍以上の支払をして 返してもらうことになります。

また、競売が動産にもかけられていた場合には、動産も売却されます。異議申し立てをしても、聞き入れてはもらえません。

もちろん、営業している店舗の場合も同様です。「営業しているから待って」と言うのは、通じないのです。

なお、競売された家屋に鍵を壊して侵入した場合には、不法侵入扱いで逮捕されてしまいますので ご注意を。

Ｑ：競売で自宅が落札されたらお金をもらえるの？

Ａ：基本的にはなにももらえません。

競売で落札されると立ち退きをしなければなりませんが、その時の引っ越し代金とか 債務者にとっては負担ですよね。

そこで、何らかの費用が出ないかと思うわけですが、基本的には一切の費用は出ないです。

ただし、速やかに退去してほしいとの思いから、落札者によっては 数十万円の退去料を出す場合もあるかもしれません。

とはいえ、あくまでも落札者の善意ですから、期待し過ぎるのはよくないでしょう。もちろん、金額に不満を言うなんてのは、もってのほかです。

Ｑ：自宅が競売にかけられた！けど、落札者がいない。どうなるの？

Ａ：特別売却となります。

競売で落札されなかった場合には、特別売却となります。買受可能価額以上なら、先着順で買受人を決定するのです。

それでも売却できなければ、再度鑑定し直したり そのまま価格を引き下げて、再び入札期日が設けられての競売となります。

これを３回繰り返しても売れない場合には 債権者にその旨が通知され、買受人がいることの手続きを３ケ月以内にしない限りは 競売は取り消されます。

取消が一旦なされれば競売はなかったことになるので、入札する人にとっては安く落札できる可能性があります。

しかし重大な欠陥があるなど、それなりの理由があると考えられるので 注意が必要でしょう。

一方 債務者からすると、落札されるまで住み続けることができます。

ただし、競売手続きするにはお金のかかることなので、不便な場所にあったり 欠陥がある住宅においては、債権者が競売にかけないこともあります。

ですから ほとんどの場合には、特別売却あるいは２度目の競売で 落札されてしまうことでしょう。

というわけで、長く住めるといった期待は持たないでください。

Ｑ：競売と同時並行で任意売却するとどうなるの？

Ａ：競売にかけられる前の任意売却と変わりません。

競売と同時並行で任意売却ができれば、競売にかけられる前の任意売却と同じような処置がなされます。

債権者が、引っ越し費用などを捻出してくれることが多いのです。

また、残債務の支払いにおいても 競売よりも断然有利です。

ですから、入札されるまでに何とか任意での売却を目指してください。

なお 業者の中には、「任意売却だと誠意があるものとみなされて、債権者が債権を放棄してくれます。」といったデタラメなことを言う業者がいます。

しかし、債権を放棄するなんてことは絶対に有り得ないことです。鵜呑みにしないでください。

そして もし、相談した業者が こうした発言をしているのなら、他に信用できる専門家を探すことをお勧めします。

Ｑ：自宅が競売！裁判所の執行官は何しに来るの？

Ａ：不動産を鑑定するために伺います。

債権者が競売の申し立てを裁判所に起こすと、裁判所は まず、最低落札価格を決めなければなりません。

このとき、適当に価格が決められるのではなく、不動産を鑑定してから その不動産に見合った価格が決定されるのです。

そこで、競売が決まると 裁判所の執行官は、不動産鑑定士を同行させて その不動産を見に行きます。

写真を撮ったり 所有者から聞き取りしたしたりして、評価書を作成するわけです。

そして その評価書をもとに 最低入札価格が決定されます。

その後 手続きが進められ、不動産を欲しい人たちは この金額以上で入札していくという流れになります。

Ｑ：競売不動産とは何？

Ａ：競売に出された不動産のことです。

住宅ローンを貸し出す際、金融機関はあらかじめ抵当権を設定しているものです。

もしローンの返済が滞った場合に、その抵当権を設定させておいた不動産を 競売に出して 債務に充当させるためです。

競売不動産とは、この 競売に出され差し押さえされた不動産のことを言います。

入札において、所有者の協力を一切受けることはできません。

Ｑ：競売はなぜ一般市場価格よりも安いの？

Ａ：迅速に処理していくためです。

バブルの崩壊によって、金融機関は 多額の不良債権を抱えることになります。

そして、この不良債権を処理するために、裁判所に競売の申し立てを行いました。

このとき、競売申し立てされた担保不動産の 迅速かつ適正な処理が求められたのです。

こうした特殊性のために、裁判所が決定する最低競売価格は 市場よりもかなり安く設定されることになりました。

また 同時に、実際の落札価格も、多くの場合で 一般市場価格の３割から４割安となったのです。